JAKARTA - Pemerintah kembali meluncurkan langkah strategis untuk merangsang daya beli masyarakat di industri properti demi menjaga stabilitas pertumbuhan ekonomi nasional. Langkah ini melanjutkan program insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah yang sebelumnya sudah pernah diterapkan pada periode tahun 2023, 2024, dan 2025.
Demi memastikan tren positif perekonomian domestik tetap terjaga, paket kebijakan ekonomi terbaru resmi digulirkan dalam bentuk insentif pajak untuk transaksi rumah tapak serta satuan rumah susun sepanjang tahun anggaran 2026. Regulasi ini secara hukum tertuang di dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025.
Peraturan tersebut ditandatangani oleh Menteri Keuangan pada 18 Desember 2025 dan diundangkan secara resmi pada 31 Desember 2025, dengan masa berlaku efektif terhitung mulai 1 Januari 2026. Melalui dasar hukum ini, masa pemberian fasilitas pajak resmi diperpanjang hingga penghujung tahun 2026.
Fasilitas bebas pajak ini berlaku untuk masa pajak dari bulan Januari hingga Desember 2026 tanpa adanya pemisahan tahapan periode. Hal tersebut berarti insentif diberikan penuh sebesar seratus persen sepanjang tahun, berbeda dari regulasi terdahulu yang memotong besaran insentif menjadi hanya 50 persen pada paruh kedua tahun berjalan.
Berdasarkan ketentuan yang berlaku, fasilitas ini diberikan atas transaksi yang dibuktikan dengan penandatanganan akta jual beli oleh pejabat pembuat akta tanah atau kesepakatan pengikatan jual beli lunas di depan notaris. Selain itu, proses serah terima fisik bangunan siap huni juga wajib dibuktikan melalui berita acara serah terima dalam rentang waktu 1 Januari sampai 31 Desember 2026.
Namun, fasilitas ini tidak dapat dinikmati oleh seluruh jenis transaksi properti. Ada beberapa kriteria mutlak yang wajib dipenuhi agar transaksi rumah tapak maupun rumah susun bisa mendapatkan insentif bebas pajak ini.
Kriteria pertama adalah harga jual properti maksimal berada di angka Rp5 miliar. Kriteria kedua, kondisi bangunan harus merupakan rumah baru yang sudah siap untuk langsung dihuni.
Kriteria ketiga, bangunan wajib mengantongi kode identitas rumah resmi yang dikeluarkan melalui sistem aplikasi milik Kementerian Pekerjaan Umum atau Badan Pengelola Tapera. Kriteria terakhir, transaksi harus merupakan penjualan perdana dari pihak pengembang yang membangun aset tersebut dan properti belum pernah dipindahtangankan ke pihak lain.
Pajak dalam transaksi properti merupakan aspek krusial yang harus dicermati oleh setiap konsumen. Pada skema umum, setiap pembelian unit hunian baru dari pihak pengembang akan dikenakan beban pajak sebesar 11 persen yang langsung ditanggung oleh konsumen sebagai bagian dari total nilai tebusan properti.
Lewat program stimulus terbaru ini, beban pajak tersebut sepenuhnya dihapus dari kewajiban pembeli karena nilai anggarannya diambil alih oleh negara. Kebijakan ini secara langsung membuat masyarakat bisa mendapatkan hunian dengan nilai pengeluaran yang lebih rendah.
Walaupun fasilitas ini terbuka bagi seluruh warga negara Indonesia maupun warga negara asing, aspek administratif tetap membatasi penyalurannya secara ketat. Hak istimewa ini dibatasi hanya untuk satu identitas individu atas pembelian satu unit hunian saja.
Untuk warga negara Indonesia, syarat utamanya adalah wajib memiliki nomor pokok wajib pajak atau nomor identitas kependudukan yang sah. Sementara bagi warga negara asing, kepemilikan nomor pokok wajib pajak menjadi syarat mutlak yang harus dibarengi dengan kepatuhan terhadap hukum kepemilikan properti bagi asing.
Aturan baru ini juga tidak membatasi masyarakat yang sudah pernah memakai fasilitas serupa pada periode 2023 hingga 2025. Konsumen tetap memiliki kesempatan untuk menikmati insentif tahun ini asalkan seluruh dokumen dan kriteria yang ditetapkan bisa terpenuhi dengan baik.
Mekanisme pengajuan fasilitas ini tidak dijalankan langsung oleh konsumen ke instansi keuangan negara, melainkan diurus oleh pihak pengembang yang menjual hunian. Prosesnya dilakukan lewat penerbitan faktur pajak khusus dengan panduan teknis yang teratur.
Pengembang wajib menerbitkan faktur pajak berkode transaksi 07 untuk penjualan hunian dengan nilai maksimal Rp2 miliar. Sedangkan untuk hunian dengan nilai di atas Rp2 miliar, pengembang harus menyertakan kombinasi faktur pajak berkode transaksi 07 dan 04.
Seluruh faktur pajak yang diterbitkan wajib menyertakan keterangan khusus yang menegaskan bahwa pajak ditanggung oleh negara berdasarkan ketentuan hukum tahun 2025 yang berlaku.
Berdasarkan data evaluasi yang dihimpun, terdapat beberapa kekeliruan teknis yang kerap dilakukan oleh pengembang maupun konsumen sehingga fasilitas bebas pajak ini gagal diterapkan. Penting untuk diingat bahwa pelonggaran ini tidak berjalan otomatis pada setiap jenis transaksi.
Ada rentetan kondisi yang bisa membatalkan hak penanggungan pajak oleh pemerintah sehingga transaksi tetap dikenakan beban pajak normal.
Pembatalan hak terjadi jika objek yang ditransaksikan terbukti bukan merupakan rumah tapak atau satuan rumah susun. Pembatalan juga berlaku jika pembayaran uang muka sudah disetorkan sebelum tanggal 1 Januari 2026.
Fasilitas juga gugur jika proses penyerahan bangunan dilakukan di luar rentang waktu sepanjang tahun 2026, atau jika satu individu kedapatan membeli lebih dari satu unit hunian. Selain itu, properti yang kedapatan dijual kembali dalam kurun waktu satu tahun sejak serah terima juga akan kehilangan hak insentifnya.
Penyebab lainnya adalah kelalaian pihak pengembang dalam membuat faktur pajak yang sah, atau kelalaian dalam mendaftarkan dokumen serah terima ke aplikasi sistem perumahan resmi, serta kegagalan dalam menyerahkan laporan realisasi transaksi.
Program pembebasan pajak penuh ini sejatinya merupakan langkah nyata untuk membantu masyarakat luas agar bisa memiliki hunian pribadi sekaligus menjadi motor penggerak bagi stabilitas ekonomi nasional. Momen ini menjadi kesempatan terbaik bagi masyarakat yang telah memiliki rencana matang untuk membeli hunian pada tahun ini.
