JAKARTA - Pemerintah telah merancang sebuah kebijakan strategis yang bertujuan untuk memacu daya beli masyarakat di sektor properti guna menjaga stabilitas pertumbuhan ekonomi nasional.
Langkah ini diwujudkan melalui pemberian insentif pajak pertambahan nilai yang ditanggung oleh pemerintah atas transaksi rumah tapak dan satuan rumah susun sepanjang tahun anggaran 2026.
Landasan hukum kebijakan tersebut tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 yang mengatur skema pajak pertambahan nilai untuk sektor perumahan bagi periode tahun 2026.
Menteri Keuangan Purbaya Yudhi Sadewa menandatangani aturan ini pada 18 Desember 2025, yang kemudian resmi diundangkan pada 31 Desember 2025 dan mulai berlaku efektif per 1 Januari 2026.
Melalui regulasi terbaru ini, pemberian insentif pajak pertambahan nilai yang ditanggung pemerintah atas penyerahan unit hunian resmi diperpanjang durasinya hingga pengujung tahun 2026.
Fasilitas tersebut berlaku untuk pajak pertambahan nilai terutang pada masa pajak Januari hingga Desember 2026 tanpa adanya pembagian periode tertentu dalam penyalurannya.
Hal ini berarti insentif diberikan secara penuh sebesar 100 persen sepanjang tahun 2026, berbeda dengan kebijakan sebelumnya yang mengalami penurunan persentase di tengah jalan.
Berdasarkan ketentuan, insentif berlaku untuk penyerahan yang terjadi saat penandatanganan akta jual beli oleh pejabat pembuat akta tanah atau perjanjian pengikatan jual beli lunas di hadapan notaris.
Proses serah terima fisik bangunan yang siap huni juga harus dibuktikan melalui berita acara serah terima yang dilakukan dalam rentang waktu 1 Januari hingga 31 Desember 2026.
Perlu dicatat bahwa tidak semua jenis transaksi properti dapat menikmati fasilitas pajak ini, karena terdapat sejumlah kriteria teknis yang harus dipenuhi oleh pemohon.
Beberapa persyaratan agar penyerahan hunian mendapatkan fasilitas pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah adalah sebagai berikut:
Harga jual unit maksimal berada pada angka Rp5.000.000.000.
Kondisi rumah tapak atau satuan rumah susun harus baru dan siap untuk dihuni.
Unit wajib memiliki kode identitas rumah yang terdaftar dalam aplikasi SIKUMBANG milik Kementerian Pekerjaan Umum atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat.
Transaksi merupakan penyerahan pertama dari pengusaha kena pajak penjual selaku pembangun dan hunian tersebut belum pernah dipindahtangankan sebelumnya.
Pajak dalam transaksi properti merupakan elemen krusial yang harus dipahami, di mana dalam kondisi normal, pembelian rumah baru dikenakan pajak pertambahan nilai sebesar 11 persen.
Dengan adanya kebijakan ini, beban pajak tersebut tidak perlu dibayarkan oleh pembeli karena sudah ditanggung sepenuhnya oleh negara, sehingga harga rumah menjadi lebih terjangkau.
Meskipun dapat dimanfaatkan oleh warga negara Indonesia maupun warga negara asing, namun terdapat batasan administratif tertentu dalam implementasi kebijakan insentif ini.
Fasilitas ini hanya terbatas untuk satu orang pribadi atas perolehan satu unit rumah tapak atau satu unit satuan rumah susun saja.
Adapun kriteria individu yang berhak mendapatkan keringanan pajak ini meliputi:
Warga negara Indonesia yang sudah memiliki nomor pokok wajib pajak atau nomor identitas kependudukan.
Warga negara asing yang memiliki nomor pokok wajib pajak dengan tetap mengacu pada peraturan perundang-undangan mengenai kepemilikan properti bagi orang asing.
Aturan baru ini juga memberikan kesempatan bagi individu yang sudah pernah menggunakan insentif serupa pada periode 2023 hingga 2025 untuk kembali memanfaatkan fasilitas di tahun 2026.
Mekanisme pengajuannya dilakukan melalui pengusaha kena pajak penjual yang akan menerbitkan faktur pajak dengan kode transaksi khusus sesuai dengan besaran harga jual unitnya.
Faktur pajak tersebut wajib mencantumkan keterangan khusus yang merujuk pada peraturan menteri keuangan terkait agar validitas insentif dapat terjaga sesuai prosedur yang berlaku.
Wajib pajak juga perlu mewaspadai beberapa kondisi yang dapat menggagalkan perolehan insentif, karena fasilitas ini tidak bersifat otomatis pada setiap transaksi jual beli.
Terdapat beberapa situasi yang menyebabkan pajak pertambahan nilai tetap dikenakan atau tidak ditanggung pemerintah, antara lain:
Objek transaksi bukan merupakan kategori rumah tapak atau satuan rumah susun.
Pembayaran uang muka transaksi dilakukan oleh pembeli sebelum tanggal 1 Januari 2026.
Penyerahan fisik hunian dilakukan di luar rentang waktu 1 Januari 2026 sampai dengan 31 Desember 2026.
Satu individu melakukan perolehan lebih dari satu unit hunian yang diajukan untuk mendapatkan fasilitas.
Unit hunian dipindahtangankan atau dijual kembali dalam kurun waktu kurang dari satu tahun sejak tanggal penyerahan dilakukan.
Pengusaha kena pajak penjual tidak menerbitkan faktur pajak sesuai aturan atau gagal mendaftarkan berita acara serah terima pada aplikasi resmi pemerintah.
Pemberian diskon pajak sebesar 100 persen ini menjadi bentuk nyata dukungan dalam mempercepat kepemilikan hunian sekaligus mendorong pemulihan ekonomi nasional secara berkelanjutan.
Bagi masyarakat yang berencana memiliki hunian pada tahun ini, periode kebijakan ini menjadi momentum yang tepat untuk merealisasikan rencana pembelian properti tersebut.
