BULETINFINANSIAL.COM — Data Flash Report Agustus 2026 dari Rumah123 mencatat Resale Price Index (RPI) nasional tumbuh tipis 0,9% year-on-year (yoy). Dengan inflasi di level 2,9%, selisih sekitar 2 poin persentase itu berarti harga jual rumah bekas secara riil mengalami penurunan daya beli.
Kondisi ini terjadi di tengah pelonggaran suku bunga acuan Bank Indonesia yang kini berada di 4,75%, turun 150 basis poin sejak September 2024. Estimasi Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) untuk KPR/KPA juga sudah turun ke kisaran 8,92%.
Suplai Menyusut 16,4%, Ruang Negosiasi Justru Terbatas
Penurunan harga riil tidak otomatis melonggarkan pasar. Volume suplai rumah sekunder justru terkontraksi 16,4% secara tahunan pada Juli 2026, meski secara bulanan masih tumbuh tipis 0,2%.
Artinya, calon pembeli memang punya posisi tawar lebih kuat, tapi opsi properti yang tersedia semakin sempit. Head of Market Research Rumah123, Marisa Jaya, mengatakan masyarakat tetap aktif mencari properti, terutama di wilayah penyangga Jakarta.
"Tapi pada saat yang sama, supply rumah sekunder secara tahunan menurun. Artinya, masyarakat tidak hanya perlu mencari rumah yang sesuai kebutuhan, tetapi juga perlu memperhatikan pilihan yang masih tersedia di lokasi yang mereka incar," ujar Marisa.
Pergeseran Minat: Tangerang Turun, Jakarta Pusat Naik
Dari sisi permintaan, Tangerang masih memimpin proporsi pencarian rumah terbesar pada Juli 2026 dengan 14,7%. Jakarta Selatan menyusul di posisi kedua dengan 12,9%, dan Jakarta Barat 10,2%.
Namun tren popularitas menunjukkan arah berbeda. Secara tahunan, Jakarta Selatan mencatat kenaikan proporsi popularitas tertinggi sebesar 1,2%, disusul Jakarta Pusat 1%. Tangerang Selatan, Jakarta Utara, dan Solo juga ikut naik.
Sebaliknya, Tangerang justru kehilangan 1% proporsi popularitas secara tahunan meski masih memimpin volume pencarian. Pola ini mengindikasikan minat pembeli mulai kembali ke kawasan pusat kota, dengan harga dan keterjangkauan tetap menjadi pertimbangan utama.
Makassar Tumbuh 10%, Surabaya Malah Kontraksi
Perbedaan karakter pasar terlihat jelas ketika harga dipetakan per kota. Makassar menjadi pasar dengan pertumbuhan harga tahunan tertinggi mencapai 10%, disusul Denpasar 6,3% dan Bogor 3,7%.
Di Jabodetabek, Bekasi dan Depok masing-masing tumbuh 2,3%, Tangerang naik 1,1%, sedangkan Jakarta hanya 0,4%. Dari 13 kota yang masuk indeks Rumah123, 10 kota masih mencatat kenaikan harga tahunan. Surabaya menjadi salah satu pasar yang terkontraksi dengan penurunan 0,5%.
"Angka nasional memang menunjukkan pertumbuhan yang terbatas, tapi ketika dilihat per kota, perbedaannya cukup signifikan. Rumah di Jakarta tentu punya dinamika yang berbeda dengan Tangerang, Bogor, atau Makassar," lanjut Marisa.
Denpasar Kebal Tren Negatif, Didorong Investor Asing
Denpasar menjadi outlier yang bergerak di luar tren nasional. Harga rumah sekunder di kota ini tumbuh 6,3% secara tahunan, ditopang permintaan investor asing dan domestik.
Kebijakan Second-Home Visa dan Golden Visa turut mendorong minat investor dari Eropa, Australia, serta kawasan Asia Pasifik. Dari dalam negeri, Bali masih menjadi destinasi utama investasi properti dan second home bagi kelompok menengah atas. Kombinasi permintaan yang kuat dengan keterbatasan lahan membuat harga di Denpasar lebih tahan banting dibanding rata-rata nasional.
Rumah Kecil Paling Cepat Naik, Sinyal untuk Pembeli Pertama
Tekanan harga tidak seragam berdasarkan ukuran rumah. Pada hunian dengan luas bangunan hingga 60 meter persegi, Jakarta Selatan mencatat pertumbuhan median harga tertinggi sebesar 29,4% secara tahunan, dengan median harga Rp1,1 miliar.
Untuk rumah berukuran 61–90 meter persegi, Yogyakarta tumbuh 28,4% dengan median harga Rp1,1 miliar. Sementara pada segmen 91–150 meter persegi, Makassar mencatat pertumbuhan 12,3% dengan median harga Rp1,6 miliar.
Kenaikan tercepat pada segmen rumah kecil menjadi sinyal penting. Kategori ini banyak diburu pembeli rumah pertama, sehingga pergerakannya merefleksikan permintaan fundamental yang masih solid di segmen entry-level, meski pasar nasional secara keseluruhan masih tertahan.