JAKARTA - Rencana pemerintah menelaah skema kredit pemilikan rumah (KPR) dengan jangka waktu sampai 40 tahun dianggap bisa memperlebar akses kepemilikan tempat tinggal.
Namun, skema itu mesti dibarengi dengan mitigasi risiko yang kokoh, terhitung perlindungan asuransi jiwa, yang berpeluang menaikkan biaya angsuran debitur.
Direktur Eksekutif Institute for Development of Economics and Finance (INDEF) Esther Sri Astuti menyatakan jangka waktu KPR yang teramat panjang bisa menaikkan risiko gagal bayar jika masa kredit melewati umur produktif debitur.
Oleh sebab itu, skema pembiayaan butuh disusun supaya pelunasan tetap dapat dirampungkan sebelum debitur memasuki masa pensiun.
"Kalo KPR 40 tahun saya sepakat, asalkan dalam perhitungan tahun ke-40 debitur masih dalam usia produktif. Dan yg paling penting KPR harus ada insentif untuk skema percepatan pelunasan utang karena selama ini debitur yg akan melakukan percepatan pelunasan malah dikenakan pinalti dan tetap tersisa pokok utang yg besar karena di awal debitur diminta bayar bunga terlebih dulu," ujar Esther kepada Warta Ekonomi, Jumat (17/7/2026).
Menurut Esther, pemerintah juga butuh memacu perbankan menyiapkan skema percepatan pelunasan tanpa denda besar.
Tindakan itu dipandang penting agar debitur yang merasakan kenaikan pendapatan bisa segera melunasi pinjaman dan menekan beban bunga sepanjang masa kredit.
Di sisi lain, dia memperingatkan bahwa jangka waktu yang melewati umur produktif akan menaikkan risiko kredit buat perbankan.
Imbasnya, keperluan perlindungan asuransi jiwa menjadi kian besar sehingga biaya pembiayaan yang mesti dipikul debitur ikut melonjak.
"Kalo kredit KPR diberikan tidak dalam usia produktif tentu akan ada potensi gagal bayar, sehingga harus dicover dg biaya asuransi yg tinggi. Ini membuat debitur bayar KPR dg lebih mahal," katanya.
Sikap serupa diutarakan Kepala Ekonom Permata Bank Josua Pardede.
Menurut dia, jangka waktu KPR hingga 40 tahun memang bisa menurunkan nilai angsuran bulanan sehingga menaikkan keterjangkauan warga untuk memesan rumah.
Namun, faedah itu mesti diimbangi dengan manajemen risiko yang memadai.
"Risiko gagal bayar tentu meningkat jika debitur mengambil KPR pada usia 25 tahun dan cicilan berjalan sampai usia 65 tahun atau lebih. Pada usia pensiun, pendapatan biasanya turun, kesehatan makin rentan, dan peluang bekerja tidak sekuat masa produktif," ujar Josua.
Oleh sebab itu, Josua memandang penerapan KPR 40 tahun tidak sepantasnya dikerjakan secara seragam buat seluruh debitur.Menurutnya, pemerintah dan industri perbankan butuh menetapkan sejumlah prasyarat supaya skema itu tetap sehat bagi sistem keuangan.
Dia menyebutkan beberapa segi yang butuh dipenuhi, antara lain batas umur jatuh tempo kredit, perlindungan asuransi jiwa dan asuransi kehilangan pekerjaan, evaluasi kapabilitas membayar secara berkala, skema percepatan pelunasan tanpa denda besar, serta pembatasan rasio angsuran terhadap pendapatan rumah tangga.
"Harus ada batas usia jatuh tempo, perlindungan asuransi jiwa dan kehilangan pekerjaan, skema pelunasan dipercepat tanpa penalti besar, evaluasi kemampuan bayar berkala, serta kewajiban cicilan tidak melebihi porsi aman dari pendapatan rumah tangga," ucap Josua.