JAKARTA - Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Maruarar Sirait, kembali menyampaikan gagasan mengenai perumahan subsidi. Langkah ini berupa rencana penerapan masa kredit hingga 40 tahun untuk pembiayaan rumah bersubsidi bagi masyarakat. Gagasan ini dinilai dapat menjadi jalan keluar dalam mempermudah pembiayaan sekaligus meringankan cicilan bulanan bagi masyarakat kelas menengah yang ingin memiliki tempat tinggal.
"Prinsipnya itu bukan untuk ditawar-tawar lagi, tapi untuk dijalankan dengan sesuai tata kelola yang benar," kata sosok yang akrab disapa Ara, Rabu (17/6/2026).
Ara menegaskan bahwa gagasan tersebut bukan sekadar wacana tanpa dasar. Ia menyebut nama Presiden Prabowo Subianto yang menginginkan agar beban masyarakat dalam membayar angsuran rumah dapat dipermudah.
"Itu sudah arahan presiden dengan tujuan yang sangat baik memberikan kemudahan bagi rakyat supaya cicilannya jadi lebih rendah itu bagus sekali. Sekarang bagaimana tata kelolanya juga bisa berjalan dengan baik," tegasnya.
Guna mewujudkan rencana tersebut, Ara bakal berkoordinasi dengan Komite Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat Tapera. Komite ini diisi oleh jajaran menteri, mulai dari Menteri Keuangan hingga pihak Otoritas Jasa Keuangan. Ia berharap koordinasi ini membuahkan hasil berupa regulasi skema cicilan KPR subsidi hingga 40 tahun yang bisa diselesaikan pada tahun ini.
"Kami lagi mencari waktu yang cocok karena harus dengan Komite Tapera. Dalam Komite Tapera itu ada saya, ada Pak Purbaya, ada Menteri Tenaga Kerja serta Otoritas Jasa Keuangan (OJK)," ujarnya.
Hingga kini, pihak pemerintah masih menggodok simulasi serta merancang berbagai regulasi pendukung sebelum program jangka panjang ini diumumkan secara resmi kepada masyarakat luas. Kendati demikian, skema cicilan 40 tahun ini bakal bersifat opsional, sehingga masyarakat dibebaskan memilih masa tenor yang lebih singkat sesuai dengan tingkat kemampuan finansial masing-masing.
Ara juga mengaku telah berdiskusi dengan pelaku industri perbankan serta PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau SMF. Lembaga ini berfungsi mengalirkan dana dari pasar modal ke sektor perumahan demi mempermudah kepemilikan hunian yang ramah di kantong bagi tiap keluarga.
"Jadi sama-sama kami sudah dipersiapkan oleh Tapera, sudah dipelajari satu setengah bulan ini, sudah bicara dengan perbankan, bicara dengan SMF nanti diajukan dibawa ke Tapera dulu, komite yang bicarakan," terangnya.
Sebelum Ara mengusulkan program KPR subsidi berjangka 40 tahun, SMF sebenarnya pernah mengusulkan program serupa dengan jangka waktu 30 tahun. Direktur Keuangan dan Manajemen Risiko SMF, Bonai Subiakto, menyatakan bahwa kebijakan tersebut mampu menekan angka NPL (Non Performing Loan), menjaga stabilitas KPR, serta meminimalkan risiko kredit macet.
Bonai meyakini besaran angsuran bulanan dapat ditekan tanpa perlu risau terhadap lonjakan suku bunga. Menurutnya, besaran cicilan masyarakat dapat tetap stabil jika dikomparasikan dengan KPR bermasa tenor lebih pendek.
"Justru (kemampuan bayar) itu bisa jadi lebih stabil. Kenapa? Karena kan daya beli-nya meningkat. Bukan daya belinya meningkat, kebutuhannya meningkat, tapi angsurannya tetap sama. Sementara, dari sisi penghasilan tahunannya, biasanya ada kenaikan setiap tahun," kata Bonai Subiakto, Rabu (4/3/2026) lalu.
Di sisi lain, Direktur Eksekutif Center of Economic and Law Studies (CELIOS), Bhima Yudhistira, berpendapat bahwa memperpanjang masa cicilan bukan jalan keluar dari tingginya harga hunian. Bhima mengingatkan tenor yang terlampau panjang berisiko secara finansial karena nasabah berpotensi baru melunasi kredit saat sudah pensiun.
"Masalah utamanya bukan di tenor, tapi harga tanah, harga bangunan, dan bagaimana mengatasi spekulasi properti," kata Bhima.
Bhima menggarisbawahi tingkat suku bunga KPR di tanah air yang masih tergolong tinggi menjadi hambatan utama. Jika suku bunga tidak diturunkan, keringnya cicilan bulanan akibat tenor panjang sejatinya hanya dialokasikan untuk melunasi bunga pada sepuluh tahun pertama.
"Jangan sampai 10 tahun mencicil kredit hanya untuk bayar bunga. Itu yang dikhawatirkan. Suku bunga harus diturunkan," tambahnya.
Sebagai opsi lain, Bhima menyarankan pemerintah memperbanyak proyek hunian vertikal (rusun) di area perkotaan agar mempermudah akses kerja bagi generasi milenial dan Gen Z. Ia juga meminta subsidi pajak dialokasikan secara tepat sasaran demi memangkas harga properti.
"Subsidi pajaknya bisa lebih tepat sasaran sehingga milenial atau yang baru berkeluarga, baru kerja, Gen Z juga, itu bisa dapet rumah yang deket dengan kantor misalnya. Jadi perbanyak rusun-rusun," ujarnya.
Direktur Eksekutif Rujak Center for Urban Studies, Elisa Sutanudjaja, mengutarakan bahwa kebijakan memperpanjang tenor justru membuat harga akhir properti membengkak hingga 1,5 kali lipat dari harga normal. Hal ini tidak hanya membebani masyarakat berpenghasilan rendah selaku target pasar, melainkan juga membebani pemerintah yang menanggung selisihnya.
"Ini namanya rugi semuanya, yang untung cuma developer karena barangnya lebih laku," kata Elisa.
Daripada memperpanjang masa cicilan, Elisa menyarankan Kementerian PKP menggalakkan reforma agraria wilayah perkotaan untuk pemukiman padat. Ia juga meminta penguatan payung hukum untuk hunian sewa agar tercipta standarisasi tempat tinggal yang layak.
"Perkuat hunian kolektif yang basisnya koperasi seperti yang kami lakukan dengan rumah flat di Menteng," ujarnya.
Pandangan senada diutarakan oleh Ketua Umum The Housing and Urban Development (HUD) Institute, Zulfi Syarif Koto. Ia menyebut rata-rata masyarakat sesungguhnya hanya memiliki kemampuan dan keinginan mengambil KPR dengan jangka waktu 10 hingga 15 tahun saja.
"Dia dipaksa berutang 40 tahun. Sebenarnya 15 tahun saja mereka sudah malas. Jarang sekali yang mau 20 tahun, apalagi 40 tahun. Mereka sadar tidak ada jaminan pekerjaan tetap selama itu," ujar Zulfi.
Zulfi memberikan masukan agar pemerintah memperbesar nilai Bantuan Uang Muka (BUM) dari Rp4 juta menjadi Rp10-15 juta seturut amanat regulasi yang berlaku.
"Bukan tenornya dipanjangin, bantuan negara yang diperbesar. Jangan terlalu memberatkan MBR, kasihan," tegasnya.
Sementara itu, pengamat properti Aleviery Akbar menilai positif skema cicilan 40 tahun ini karena dinilai memberikan angin segar bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Skema ini membuat rasio angsuran bulanan menjadi jauh lebih terjangkau, khususnya bagi pembeli rumah pertama.
"Rasio cicilan terhadap penghasilan menjadi lebih ringan," kata Aleviery.
Menurut penilaiannya, kondisi keuangan rumah tangga masyarakat dapat menjadi lebih seimbang lantaran tidak seluruh pendapatan habis terserap untuk membayar angsuran properti. Kebijakan ini juga mampu merangkul kelompok masyarakat yang sebelumnya tidak lolos kriteria pembelian rumah subsidi.
"Menyisakan arus kas dana yang seharusnya digunakan untuk cicilan dapat dialihkan ke investasi atau kebutuhan lain," ujarnya.
Dari aspek perbankan, Aleviery melihat skema tenor panjang mendatangkan margin keuntungan yang berlipat bagi bank seiring makin lamanya masa pengembalian dana pinjaman. Ia mencontohkan bagaimana sebuah bank pelat merah meraup keuntungan besar dari penyaluran kredit mikro kepada sektor UMKM dan petani.
"Benar sebab cicilan semakin murah dengan tenor yang lebih lama seperti yang dilakukan bank BRI memberikan pinjaman ke UMKM," terangnya.
Meski begitu, Aleviery mengingatkan masyarakat agar tidak terlena dengan nominal cicilan yang murah serta jangka waktu yang panjang jika regulasi ini sah diterapkan. Ia menyarankan debitur tetap memprioritaskan pelunasan utang di periode awal. Ketika memiliki dana berlebih, konsumen disarankan segera melunasi sisa pinjaman KPR agar akumulasi bunga tidak membengkak di masa depan.
"Secara umum, dari sudut keuangan pribadi, tenor 15–25 tahun biasanya akan lebih sehat daripada 40 tahun jika kemampuan cicilan memungkinkan," ungkapnya.
