JAKARTA - Melunasi cicilan Kredit Pemilikan Rumah atau KPR seharusnya menandai akhir dari proses panjang kepemilikan sebuah hunian. Namun, bagi sejumlah konsumen, masalah ternyata belum benar-benar selesai ketika sertifikat rumah yang dijanjikan pengembang rupanya masih berstatus sertifikat induk. Masalah ini bukan sekadar urusan administrasi biasa, karena jika dibiarkan berlarut-larut, pihak pembeli memiliki potensi menghadapi berbagai macam risiko hukum, mulai dari kesulitan saat hendak menjual kembali rumah tersebut hingga ancaman ikut terdampak masalah finansial yang dialami oleh pengembang.
Kasus rumah yang telah dibayar lunas namun dokumen sertifikatnya masih berstatus induk dinilai tidak lazim terjadi dalam transaksi yang memanfaatkan fasilitas KPR. Hal seperti ini sebenarnya lebih merupakan kasus. Karena sebenarnya KPR baru bisa cair kalau sudah terjadi Akta Jual Beli. Artinya, sertifikat sudah pecah, baru bisa akad kredit.
Sertifikat induk sendiri diartikan sebagai sertifikat atas sebidang tanah yang mencakup kawasan atau lahan berskala besar yang belum dipecah menjadi dokumen kepemilikan untuk masing-masing unit hunian. Pada praktiknya, dokumen induk ini dipegang oleh pengembang sebelum nantinya dipecah sesuai jumlah unit rumah yang didirikan. Persoalan akan muncul tatkala hunian sudah diserahterimakan kepada pembeli bahkan telah dilunasi, namun dokumen per unitnya tidak kunjung diterbitkan.
Dampak negatif akan menjadi semakin besar jika sertifikat induk tersebut ternyata dijadikan jaminan ke bank oleh pengembang dan pinjaman yang bersangkutan kemudian mengalami kendala atau macet. Jika KPR sudah lunas tapi sertifikat masih induk, dan lebih berat lagi jika sertifikat induknya dijaminkan ke bank lalu kreditnya macet, pemecahan sertifikat akan terhambat.
Dalam situasi seperti itu, ada tiga dampak merugikan utama yang bisa menimpa pihak pembeli rumah.
Kepemilikan Belum Sepenuhnya Kuat Pertama, status kepemilikan hunian belum memiliki kekuatan hukum yang sepenuhnya kuat akibat dokumen per unit yang dibeli belum sah diterbitkan. Kepemilikan belum sah secara hukum karena sertifikat unitnya belum terbit.
Rumah Sulit Dijual Lagi Kedua, properti tersebut akan jauh lebih sulit untuk dipasarkan atau dijual kembali kepada orang lain. Pembeli baru pada umumnya menuntut adanya kepastian hukum berupa dokumen yang sudah berstatus atas nama pemilik langsung. Tanpa adanya sertifikat per unit, proses transaksi terpaksa dilakukan di bawah tangan sehingga menurunkan minat calon pembeli. Rumah akan sulit dijual karena belum bersertifikat unitnya, kecuali dijual di bawah tangan.
Ikut Terdampak Jika Pengembang Bangkrut Ketiga, pihak konsumen terancam ikut menanggung akibat jika pengembang mengalami kebangkrutan atau masalah keuangan. Sepanjang unit hunian masih terikat dalam sertifikat induk dan belum dipisahkan, maka posisi pembeli menjadi sangat rentan terhadap masalah hukum yang menimpa pihak pengembang. Risikonya ikut disita rumahnya jika developer tersebut bangkrut karena unitnya belum pecah.
Oleh karena itu, masyarakat diimbau untuk tidak hanya melihat faktor harga murah atau lokasi strategis saja sewaktu ingin membeli sebuah properti. Urusan legalitas dan hukum wajib dijadikan sebagai perhatian paling utama sebelum melakukan transaksi pembayaran, baik secara tunai maupun lewat pembiayaan dari bank. Hal utama dalam membeli properti adalah memastikan kelengkapan kepemilikan, apakah sertifikat sudah ada atau sudah pecah dan bukan masih sertifikat induk. Selain itu, perizinan seperti Persetujuan Bangunan Gedung juga harus dicek dan lengkap sebelum melakukan transaksi, baik secara tunai maupun lewat bank.
Melakukan pemeriksaan mendalam terhadap status dokumen tanah menjadi salah satu langkah krusial bagi calon pembeli guna menghindari konflik di masa depan. Sebab, hunian yang telah dibayar lunas pun belum bisa dikatakan sepenuhnya aman jika dokumen kepemilikannya masih menyatu dengan aset induk milik pengembang.
