JAKARTA - Cicilan KPR dengan jangka waktu hingga 40 tahun diproyeksikan akan menjadi jauh lebih terjangkau, yakni berkisar antara Rp 500 ribu sampai Rp 700 ribu setiap bulan. Angka ini didasarkan pada asumsi jika pendapatan bulanan masyarakat berada di bawah Rp 2,8 juta dan alokasi dana untuk KPR sebesar 30 persen dari jumlah tersebut. Perpanjangan jangka waktu pembayaran sampai 40 tahun ini diharapkan bisa memperlebar jangkauan bagi masyarakat yang berhak menerima manfaat dari rumah bersubsidi lantaran beban bulanannya yang tergolong ringan.
"Semakin panjang masa cicilan, semakin ringan angsuran yang harus dibayar setiap bulan. Dengan begitu, masyarakat yang selama ini belum memenuhi persyaratan kemampuan bayar perbankan memiliki peluang lebih besar untuk mendapatkan rumah subsidi," paparnya.
Sebelumnya, telah dibuat simulasi mengenai besaran cicilan untuk jangka waktu 40 tahun ini dengan merujuk pada Upah Minimum Regional (UMR) paling rendah di Indonesia pada tahun 2026, tepatnya di wilayah Banjarnegara yang sebesar Rp 2.327.813 setiap bulan. Apabila mengambil KPR dengan masa tenor 40 tahun, besaran uang yang harus dibayarkan adalah Rp 773.154 setiap bulan, dengan estimasi bahwa mereka menyisihkan 32 persen dari total gaji bulanan.
Di sisi lain, jangka waktu cicilan selama 40 tahun ini memang sangat memungkinkan bagi masyarakat untuk mendapatkan nilai angsuran yang rendah di bawah Rp 1 juta per bulan. Kendati demikian, perlu disadari bahwa semakin lama masa cicilan yang dipilih, maka total bunga pinjaman yang harus dibayarkan kepada pihak bank juga akan semakin bertambah banyak.
Sebagai ilustrasi yang lebih gamblang, skema penghitungan jumlah biaya total yang dikeluarkan selama 40 tahun dapat dihitung jika membeli hunian bersubsidi di daerah Bekasi seharga Rp 185 juta tanpa uang muka, dengan tingkat suku bunga flat sebesar 5 persen serta tanpa adanya biaya tambahan lainnya. Batas harga hunian Rp 185 juta ini merupakan nominal tertinggi untuk wilayah Jabodetabek, Maluku, Maluku Utara, Bali, Nusa Tenggara, Kepulauan Anambas, Kabupaten Murung Raya, dan Kabupaten Mahakam Ulu. Untuk wilayah lainnya, harga rumah subsidi bisa didapatkan dengan nominal yang jauh lebih murah, terkecuali untuk area Papua, Papua Barat, Papua Tengah, Papua Pegunungan, Papua Barat Daya, dan Papua Selatan yang batas tertingginya mencapai Rp 240 juta per unit.
Berdasarkan pada asumsi pembelian rumah seharga Rp 185 juta tanpa uang muka tersebut, dana yang wajib disetorkan ke perbankan setiap tahunnya mencapai Rp 9,25 juta. Jika diakumulasikan sepanjang jangka waktu 40 tahun, akumulasi bunga yang wajib dibayarkan adalah sekitar Rp 370 juta.
Dengan demikian, jika nominal pokok sebesar Rp 185 juta dijumlahkan dengan total bunga pinjaman senilai Rp 370 juta, maka dana keseluruhan yang dikeluarkan sepanjang 40 tahun adalah senilai Rp 555 juta.
"Jadi, total pembayaran pembeli menjadi sekitar 3 kali lipat dari harga rumah awal," jelasnya.
Namun, perlu menjadi catatan bahwa jika membeli hunian senilai Rp 185 juta tanpa menyertakan uang muka, nilai angsuran per bulan masih terhitung cukup tinggi, yaitu sebesar Rp 1.156.250 atau berkisar Rp 1,16 juta. Hal tersebut terjadi karena nilai properti yang dibeli cukup tinggi dan ketiadaan uang muka atau down payment membuat seluruh biaya pokok hunian dibebankan sepenuhnya kepada pembeli di dalam sistem KPR.
Apabila nilai hunian yang dibeli berada di bawah nominal Rp 185 juta, maka jumlah angsuran bulanan yang harus dibayarkan dipastikan bisa lebih rendah bahkan berada di bawah Rp 1 juta. Namun, jika jangka waktu 40 tahun dirasa kurang sesuai, calon konsumen masih tetap diberikan keleluasaan untuk memilih jangka waktu cicilan yang lebih pendek, seperti:
15 tahun 20 tahun 30 tahun
Opsi-opsi pilihan masa tenor tersebut masih tetap dapat diambil oleh pembeli, walaupun besaran cicilan per bulannya dipastikan berada di atas angka Rp 1 juta.
