JAKARTA - Perumusan regulasi baru mengenai perpanjangan jangka waktu pelunasan Kredit Pemilikan Rumah atau KPR hingga mencapai durasi 40 tahun saat ini sedang digodok oleh jajaran pembuat kebijakan.

Langkah strategis tersebut diterapkan agar nilai setoran bulanan yang wajib dibayarkan oleh masyarakat menjadi lebih ringan serta tidak membebani kondisi keuangan mereka.

Pihak otoritas menaruh harapan besar melalui kebijakan ini agar ketertarikan publik dalam memiliki tempat tinggal pribadi dapat mengalami peningkatan yang signifikan di masa depan.

Namun, kebijakan ini tidak luput dari sorotan kritis para pengamat ekonomi, salah satunya dari Center of Reform on Economics atau CORE Indonesia.

Ada potensi bahaya besar yang mengancam di balik skema masa pinjaman yang sangat panjang tersebut.

Perpanjangan waktu pembayaran hingga empat dekade ini tidak serta-merta menyodorkan kemudahan bagi warga dalam mengamankan kepemilikan hunian.

Formula jangka waktu 40 tahun ini justru berisiko menghadirkan tekanan finansial yang jauh lebih mengikat bagi para peminjam atau debitur.

Terdapat beberapa faktor utama yang membuat tenor KPR yang sangat panjang ini dinilai bisa merugikan masyarakat dalam jangka panjang:

Akumulasi biaya bunga yang jauh lebih besar karena masa pinjaman yang sangat lama.

Proses pembentukan ekuitas atau kepemilikan aset rumah yang berjalan sangat lambat pada tahun-tahun awal.

Risiko ketidakmampuan bayar saat debitur memasuki usia pensiun atau non-produktif.

Ketidakpastian suku bunga perbankan yang bisa berubah sewaktu-waktu selama periode 40 tahun.

Salah satu efek kurang baik dari tenggat waktu yang lama ini ialah kalkulasi margin bunga yang mesti dibayarkan bakal membengkak berlipat ganda.

Kondisi tersebut mengakibatkan nilai total hunian yang ditebus oleh peminjam menjadi jauh melampaui tarif aslinya akibat beban bunga yang menumpuk selama berpuluh-puluh tahun.

Di luar faktor keuangan, rentang usia produktif masyarakat yang mengambil fasilitas pinjaman tersebut juga perlu menjadi sorotan.

Apabila seorang pemohon kredit mengawali pembayaran cicilan pada umur 25 tahun, maka proses pelunasan aset tersebut baru akan selesai seutuhnya sewaktu dirinya menginjak usia 65 tahun.

Pada umur senja tersebut, tingkat penghasilan seseorang umumnya bakal mengalami kemerosotan tajam lantaran sudah tidak aktif bekerja lagi.

Di sisi lain, keperluan hidup pada masa-masa tua justru berpotensi merangkak naik, terutama untuk pemenuhan akomodasi kesehatan serta kebutuhan mendesak lainnya.

Perkara ini mengakibatkan kesiapan bayar dari debitur di masa-masa akhir cicilan menjadi teramat ringkih serta rawan memicu kondisi gagal bayar.

Dari sudut pandang pelaku industri keuangan, formula KPR 40 tahun ini tergolong sulit untuk langsung diimplementasikan secara meluas dalam waktu dekat.

Faktor pemicu utamanya yakni mayoritas pasokan modal perbankan saat ini masih mempunyai karakteristik jangka pendek, contohnya dana dari tabungan serta deposito simpanan nasabah.

Sementara itu, aktivitas penyaluran modal untuk sektor KPR dalam skema ini menuntut komitmen ketersediaan dana jangka panjang hingga memakan waktu puluhan tahun.

Lembaga perbankan juga bakal dihadapkan pada ketidakpastian pergerakan suku bunga yang tinggi lantaran arah kebijakan moneter dapat berganti berkali-kali dalam kurun waktu 40 tahun.

Berikut adalah perbandingan aspek pertimbangan antara versi pemerintah dan analisis risiko dari CORE Indonesia:

Aspek Besaran Cicilan:

Versi Pemerintah: Besaran cicilan lebih ringan karena masa tenor yang panjang.

Analisis Risiko (CORE): Terlihat murah di awal, namun bunga total membengkak.

Aspek Akses Hunian:

Versi Pemerintah: Meningkatkan daya beli masyarakat luas.

Analisis Risiko (CORE): Bukan solusi utama jika harga properti tetap mahal.

Aspek Kondisi Debitur:

Versi Pemerintah: Membantu generasi muda memiliki rumah.

Analisis Risiko (CORE): Terancam beban cicilan hingga masa pensiun.

Aspek Sisi Perbankan:

Versi Pemerintah: Mendorong pertumbuhan kredit properti.

Analisis Risiko (CORE): Risiko ketidakpastian bunga dan dana jangka pendek.

Matriks perbandingan tersebut memperlihatkan adanya kesenjangan cara pandang yang terbilang mendalam antara tujuan dari regulasi pemerintah dengan kenyataan risiko keuangan di lapangan.

Perpanjangan masa angsuran KPR hingga 40 tahun sebetulnya hanyalah sebuah jalan keluar yang semu.

Langkah politik ini dinilai tidak mengintervensi pangkal problem utama dari sulitnya lapisan masyarakat memperoleh jalan masuk menuju kepemilikan tempat tinggal.

Ada tiga tindakan yang jauh lebih membawa dampak positif serta bersifat fundamental yang semestinya digulirkan oleh pihak otoritas saat ini.

Beberapa langkah strategis tersebut meliputi kebijakan yang lebih berpihak pada daya beli masyarakat secara nyata:

Menjaga agar harga properti tetap berada pada level yang masuk akal dan terjangkau oleh publik.

Memastikan pemberian subsidi bunga KPR dilakukan secara tepat sasaran bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Mendorong pertumbuhan pendapatan masyarakat agar selaras dengan kenaikan biaya hidup dan harga aset profesi.

Melalui fokus pada eskalasi pendapatan serta pengendalian tarif properti, akses masyarakat terhadap hunian yang layak bakal terbuka semakin lebar secara organik.

Sampai dengan saat ini, wacana perihal draf aturan KPR jangka panjang tersebut masih terus digodok oleh kementerian terkait bersama otoritas perbankan nasional.

Masyarakat kini menantikan bagaimana hasil keputusan final dari pihak pemerintah untuk menyelaraskan antara keterjangkauan nilai angsuran dengan proteksi finansial bagi pihak debitur.