JAKARTA - Pemerintah tengah mempercepat pengesahan skema tenor KPR 40 tahun. Diharapkan nantinya masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) bisa membeli rumah pertamanya dengan hanya mengeluarkan Rp 500-700 ribu per bulan.
Skema ini memang benar meringankan biaya angsuran per bulan, terutama bagi MBR yang penghasilannya Rp 2,5 juta. Namun, masyarakat juga harus tahu bahwa biaya yang dikeluarkan untuk membeli rumah itu bukan berarti ikutan murah. Menurut pengamat perbankan dan praktisi sistem pembayaran, justru MBR berasa bayar 3 kali lipat dari harga rumah yang mereka beli.
"Total pembayaran sampai lunas bisa menjadi sekitar 3 kali lipat dari harga rumah awal," kata Arianto.
Dalam skema bunga flat 5 persen per tahun selama 40 tahun, total bunga yang dibayar bisa mencapai 200 persen dari harga rumah. Berarti pembeli tidak hanya membayar pokok rumah, tetapi bunga yang dibebankan dalam jumlah besar.
Sebagai gambaran lebih jelas, diberikan simulasi penghitungan jumlah biaya yang dikeluarkan. Anggap masyarakat ingin membeli rumah subsidi di daerah Bekasi seharga Rp 185 juta dengan KPR selama 40 tahun. Bunga yang ditetapkan sudah pasti flat 5 persen, tanpa DP, dan biaya tambahan lain.
Rumah Rp 185 juta ini adalah batas harga rumah tertinggi di daerah Jabodetabek, Maluku, Maluku Utara, Bali dan Nusa Tenggara, Kepulauan Anambas, Kabupaten Murung Raya, dan Kabupaten Mahakam Ulu. Di wilayah lain, bisa didapatkan harga rumah jauh lebih rendah kecuali wilayah Papua, Papua Barat, Papua Tengah, Papua Pegunungan, Papua Barat Daya dan Papua Selatan yang batas paling tingginya sebesar Rp 240 juta per unit.
Berapa besar uang yang dikeluarkan selama 40 tahun untuk 1 rumah subsidi? Dengan asumsi tersebut, per tahunnya masyarakat harus menyetorkan Rp 9,25 juta. Jika dihitung dengan tenor 40 tahun, bunga yang harus dibayar itu sekitar Rp 370 juta.
Dengan demikian, apabila ditotal antara pembayaran pokok Rp 185 juta dengan bunga tadi Rp 370 juta, besar biaya yang akan dikeluarkan selama 40 tahun adalah Rp 555 juta.
"Jadi, total pembayaran pembeli menjadi sekitar 3 kali lipat dari harga rumah awal," ujarnya.
Ada pun besar cicilan per bulannya adalah: Rp 1.156.250 atau sekitar Rp 1,16 juta.
Ini masih di atas Rp 1 juta karena tidak ada uang muka atau down payment (DP) dan harga rumahnya yang tinggi. Jika harga rumahnya di bawah Rp 185 juta, jumlah cicilan pembeli pasti lebih rendah, bisa di bawah Rp 1 juta.
Cicilan yang lebih murah bukan berarti total biaya menjadi lebih murah. Sebab, semakin panjang tenor maka semakin banyak pula bunga yang harus dibayar oleh pembeli.
Jika tenor 40 tahun dirasa memberatkan, calon pembeli tetap bisa memilih tenor yang lebih pendek, seperti: 15 tahun 20 tahun 30 tahun
Opsi-opsi tersebut tetap bisa dipilih, tetapi besar cicilannya memang di atas Rp 1 juta per bulan. Itulah penjelasan mengenai biaya yang dikeluarkan ketika mengambil KPR 40 tahun, semoga bisa membantu masyarakat yang sedang mempertimbangkan tenor yang paling sesuai.