JAKARTA - Pergerakan saham pada sektor properti terpantau masih belum menunjukkan gairah yang signifikan sepanjang tahun 2026 berjalan. Pada penutupan perdagangan Jumat (19/6/2026), indeks IDX Properties and Real Estate mengalami penurunan tajam sebesar 37,27% sejak awal tahun atau secara year to date (YTD). Catatan kinerja ini menjadi yang paling merosot jika dibandingkan dengan seluruh indeks sektoral lainnya.
Sebagai pembanding berdasarkan data bursa, IDXPROPERT pernah mengalami lonjakan hingga 54,98% YTD pada penutupan perdagangan akhir tahun 2025. Bahkan, dalam kurun waktu tiga tahun terakhir, akumulasi kenaikan indeks ini sempat menyentuh angka 64,91%. Kendati demikian, saham dari sejumlah emiten properti dengan kapitalisasi besar justru cenderung jalan di tempat dan tidak bergerak positif sejak tiga tahun belakangan.
Hingga penutupan pasar pada Jumat (19/6/2026), saham PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) mengalami penurunan 23,44% YTD dan merosot 57,08% dalam kurun waktu tiga tahun terakhir. Sementara itu, saham PT Ciputra Development Tbk (CTRA) menyusut 33,73% YTD serta melemah 51,11% dalam periode tiga tahun. Penurunan juga terjadi pada saham PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) sebesar 38,67% YTD dan anjlok 50,67% dalam tiga tahun, disusul PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) yang turun 24,85% YTD serta terkoreksi 48,16% selama tiga tahun terakhir.
Kemerosotan tajam kinerja saham emiten properti pada tahun 2026 ini dinilai sebagai titik balik dari euforia yang terjadi pada tahun 2025. Pada tahun lalu, terdapat momentum pemangkasan BI-Rate sebanyak lima kali hingga mencapai level 4,75%. Lonjakan indeks pada tahun 2025 tersebut juga lebih banyak digerakkan oleh saham-saham spekulatif yang memiliki porsi kepemilikan publik kecil serta likuiditas yang tipis, sehingga penggerak utama indeks bukan berasal dari emiten dengan fundamental yang kuat.
Bank Indonesia sendiri tercatat telah menaikkan tingkat suku bunga acuan sebanyak tiga kali hingga mencapai level 5,75% sampai dengan bulan Juni 2026. Faktor penekan utama bagi IDXPROPERT pada tahun ini adalah pergerakan saham PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) dan PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK) karena porsi nilai kapitalisasi pasar keduanya sangat mendominasi di dalam indeks. Di sisi lain, saham emiten properti yang memiliki fundamental bagus justru bergerak stagnan selama tiga tahun terakhir akibat terjadinya de-rating struktural sejak tahun 2020.
Penurunan pada saham sektor properti ini juga ikut dipicu oleh adanya aksi rotasi modal oleh investor asing serta tekanan dari kurs rupiah yang sempat melemah ke posisi Rp 17.804 per dolar AS.
Penurunan IDX Properties sejak awal tahun terjadi karena faktor sentiment-driven serta adanya koreksi teknikal setelah sempat mengalami reli pada awal tahun. Sentimen yang memberatkan kinerja operasional mereka datang dari rasio utang terhadap ekuitas yang tinggi, diskon terhadap NAV yang semakin melebar, serta belum munculnya katalis re-rating dalam tiga tahun terakhir. Saham-saham seperti BSDE, CTRA, dan SMRA menjadi emiten yang paling memberatkan pergerakan indeks pada tahun ini.
Kenaikan suku bunga acuan BI menuju level 5,75% diproyeksikan dapat memberikan dampak yang kurang menguntungkan dalam jangka pendek karena menegaskan kondisi suku bunga tinggi akan bertahan lebih lama. Dampaknya, masyarakat akan cenderung menahan diri untuk mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan pihak perbankan bakal menerapkan seleksi yang semakin ketat dalam menyalurkan pembiayaan. Situasi untuk emiten properti diperkirakan bisa menjadi lebih positif apabila BI memilih untuk menahan atau memotong suku bunga pada pertemuan mendatang.
Sepanjang tahun 2026, peluang sentimen positif bagi sektor ini diharapkan datang dari kelanjutan kebijakan insentif PPN DTP 100% yang berlaku sampai tahun 2027 serta nilai valuasi saham yang sudah murah. Sebaliknya, tantangan negatif yang membayangi sektor properti adalah lonjakan beban bunga yang berisiko menggerus perolehan laba bersih, melemahnya daya beli pada masyarakat kelas menengah ke bawah, hingga risiko keluarnya modal asing akibat ketidakpastian kebijakan.
Pasca kenaikan suku bunga ke level 5,75%, kinerja dari sektor kawasan industri dinilai tetap kokoh berkat tingginya volume permintaan lahan untuk keperluan pusat data, logistik kendaraan listrik, serta relokasi fasilitas pabrik. Momentum pelemahan kurs rupiah bahkan membawa keuntungan tersendiri bagi emiten properti di bidang kawasan industri, sebab pendapatan sewa yang diperoleh dari penyewa asing menggunakan denominasi dolar AS.
“Kenaikan suku bunga BI lebih menahan laju KPR residensial dalam jangka pendek. Namun, investasi asing (PMA) di kawasan industri minim dampak karena menggunakan pendanaan global,” tuturnya.
Dengan posisi BI Rate yang berada di angka 5,75%, tingkat tekanan terhadap emiten yang memiliki eksposur utang tinggi akan menjadi semakin besar, beban biaya bunga meningkat, dan permintaan pasar terhadap pembiayaan KPR menjadi terhambat. Peluang terjadinya pembalikan arah atau relief reli dalam jangka pendek masih terbuka karena harga saham saat ini sudah mencerminkan kondisi pasar yang ada, namun kepastian re-rating akan membutuhkan bukti nyata dari realisasi pendapatan prapenjualan serta tingkat penyerapan KPR di masyarakat.
Para investor disarankan untuk lebih selektif dengan memilih emiten properti yang memiliki sumber pendapatan berulang yang kuat serta rasio utang yang masih terjaga dengan baik, sekaligus menghindari emiten yang murni bergerak di bidang residensial dengan rasio DER kurang dari 2x. Untuk pilihan saham, rekomendasi beli disematkan pada saham PT Surya Semesta Internusa Tbk (SSIA).
Di sisi lain, saham KIJA dinilai masih sangat menarik untuk diperhatikan pada sektor properti di tengah kondisi era suku bunga tinggi ini. Hal tersebut dikarenakan bisnis perusahaan lebih bertumpu pada segmen permintaan industri dan bukan pada sektor residensial, sehingga kinerjanya relatif lebih aman dari pengaruh sensitivitas pergerakan bunga KPR.
Saham KIJA diperkirakan memiliki potensi untuk meneruskan tren penguatan performanya menuju ke area target harga sebagai berikut:
Rp 220 - Rp 230 per saham
Rp 250 - Rp 260 per saham (untuk jangka menengah)