JAKARTA - Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia atau BI rate yang menyentuh angka 5,25 persen pada Mei 2026 ternyata tidak selalu memberikan dampak instan terhadap bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Berdasarkan hasil analisis pasar, pergerakan suku bunga di sektor perbankan saat ini lebih banyak dipengaruhi oleh beragam faktor bisnis internal, sehingga arahnya tidak selalu sejalan dengan kebijakan moneter pusat.
Penentuan suku bunga kredit oleh pihak bank kini mempertimbangkan banyak aspek penting, mulai dari biaya dana, target margin keuntungan, kondisi likuiditas, hingga tingkat persaingan pasar KPR yang semakin ketat.
Situasi ini menyebabkan kenaikan BI rate belum tentu langsung direspon dengan peningkatan bunga KPR secara drastis dalam waktu dekat.
“Ketika suku bunga meningkat, konsumen umumnya tidak langsung membatalkan rencana membeli rumah. Mereka cenderung memperpanjang fase pertimbangan dan menjadi lebih selektif dalam menentukan pilihan hunian,” ujar Firman Pamungkas.
Fenomena menarik lainnya menunjukkan adanya pemisahan jalur atau decoupling antara pergerakan BI rate dengan Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) pada industri perbankan.
Sebagai contoh pada akhir 2024, meskipun Bank Indonesia sempat menurunkan suku bunga acuan, rata-rata SBDK di lima bank penyalur KPR terbesar justru menunjukkan tren kenaikan.
Walaupun dinamika suku bunga terus berubah, sektor properti dinilai tetap memiliki daya tahan yang solid, di mana angka permintaan hunian sepanjang 2024 masih tercatat tumbuh positif meski bunga kredit merangkak naik.
Namun, fluktuasi suku bunga ini tetap memberikan pengaruh pada perilaku awal calon pembeli, yang terlihat dari menurunnya aktivitas pada halaman simulasi KPR saat SBDK mulai meningkat.
Hingga saat ini, permintaan pasar masih didominasi oleh kategori hunian dengan rentang harga Rp1 miliar sampai Rp3 miliar, yang mayoritas peminatnya berasal dari kalangan keluarga muda dan warga urban.
Kelompok masyarakat ini memiliki kebutuhan tempat tinggal yang nyata dan sangat bergantung pada dukungan fasilitas pembiayaan KPR dalam proses transaksinya.
Permintaan tertinggi saat ini didorong oleh segmen menengah dengan profil keuangan yang lebih stabil, yang diprediksi akan terus menjadi motor penggerak utama dalam industri properti di tanah air.
“Berdasarkan pola historis, dampak kenaikan BI rate terhadap penyaluran KPR biasanya tidak terjadi secara instan. Pengaruhnya kemungkinan baru akan terasa lebih nyata pada akhir 2026 hingga awal 2027,” ungkap Marisa Jaya.
Secara keseluruhan, pasar properti diperkirakan tetap memiliki basis permintaan yang kuat untuk jangka pendek, namun perkembangan ekonomi dan suku bunga akan tetap menjadi faktor penentu kecepatan konsumen dalam mengambil keputusan.