JAKARTA - Berbagai tawaran promo pembiayaan hunian yang disajikan bank-bank milik negara belum dapat mendongkrak permintaan secara signifikan.
Hal tersebut terlihat dari gelaran pameran hunian perdana Danantara yang cuma mencatatkan nilai transaksi sekitar Rp 2 triliun, atau 20% dari acuan target Rp 10 triliun.
Analis Indo Premier Sekuritas, Halima Yefany pada kajian 7 September 2026 menganggap hasil tersebut memperlihatkan pemotongan biaya pembiayaan saja belum memadai guna memicu masyarakat membeli tempat tinggal di tengah situasi pasar properti yang masih lesu.
“Transaksi yang hanya mencapai Rp 2 triliun dibandingkan target Rp 10 triliun menunjukkan bahwa biaya pembiayaan yang lebih rendah saja mungkin belum mampu mengangkat permintaan,” tulis Halima dari Sumbernya.
Eksibisi properti Danantara dilangsungkan di NICE PIK 2 pada 27–30 Agustus 2026 serta diikuti lebih dari 130 pengembang, entitas keuangan, beserta perusahaan yang bergerak pada sektor perumahan.
Pameran tersebut menawarkan tempat tinggal dari tingkatan subsidi hingga kelas atas.
Mengenai aspek pembiayaan, bank-bank Himbara menyajikan beberapa opsi menarik, antara lain uang muka atau down payment (DP) mulai 1%, bunga tetap bertahap mulai 2,75% per tahun, serta masa tenor hingga 30 tahun, dengan tetap memperhatikan kelayakan pembeli dan persyaratan bank.
Meskipun begitu, kemudahan pembiayaan tersebut belum sejalan dengan antusiasme beli.
Berdasarkan pemeriksaan Indo Premier Sekuritas atas sejumlah emiten properti yang masuk cakupan analis, minat selama expo secara umum masih lemah dan cenderung selektif.
Empat perusahaan pengembang yang masuk cakupan Indo Premier Sekuritas ikut berpartisipasi, yakni Pakuwon Jati (PWON), Ciputra Development (CTRA), Bumi Serpong Damai (BSDE), serta pengembang lainnya dalam ekosistem properti yang menyediakan promo pembiayaan Himbara.
PWON, contohnya, menyajikan apartemen Eluna dan Elora di kawasan perluasan Kota Kasablanka.
Perusahaan tersebut juga menyalurkan sejumlah insentif, termasuk bonus emas 44 gram beserta pembebasan biaya administrasi dan asuransi hingga Rp60 juta.
Pada saat bersamaan, CTRA memperkenalkan klaster Lacewood di CitraGardenCity dengan tingkat harga mulai Rp1,8 miliar.
Sementara BSDE menyalurkan diskon hingga 20% untuk produk tertentu serta voucher furnitur hingga 1,5% lewat program Royal Key.
Walaupun promonya tergolong gencar, nilai transaksi yang terealisasi tetap terbatas.
Mayoritas transaksi mengumpul pada hunian dengan kisaran harga Rp2 miliar, termasuk proyek Izzi kepunyaan BSDE.
PWON tercatat sekadar membukukan beberapa penjualan unit premium di Kota Kasablanka Extension dan Permata Hijau.
CTRA juga berhasil membukukan sejumlah transaksi, namun kuantitasnya masih terbatas.
Situasi ini menunjukkan bahwa para calon pembeli tetap amat selektif meskipun disajikan bunga dan bonus yang menarik.
Pada segmen tempat tinggal subsidi dan terjangkau, kendala lain mencuat dari segi lokasi.
Mengacu pada pengamatan Indo Premier Sekuritas, hunian dengan patokan harga tergolong murah mayoritas terletak di wilayah yang aksesnya masih belum memadai menuju pusat kegiatan ekonomi.
Harga tempat tinggal subsidi dan affordable housing yang disajikan dalam expo berkisar Rp166 juta hingga Rp387 juta, baik berbentuk rumah tapak maupun tempat tinggal vertikal.
Salah satu contohnya yakni Samesta Parayasa milik Perumnas di Parung Panjang yang disajikan mulai Rp 387 juta, dengan cicilan sekitar Rp 3,3 juta per bulan.
Terdapat pula Pondok Banten Indah dari Kawah Anugerah Property dengan nilai Rp 166 juta, yang dibekali pembebasan BPHTB, PBG, dan PPN DTP.
PTPP menyajikan Isabella Tower di Grand Kamala Lagoon dengan patokan harga mulai Rp 190 juta untuk skema pembayaran tunai atau Rp 240 juta via KPA berulang bunga flat 6%.
Proyek Grand Kamala Lagoon menjadi salah satu pengecualian lantaran lokasinya relatif lebih gampang diakses bila dibandingkan mayoritas proyek terjangkau lainnya.
“Sebagian besar proyek berlokasi sekitar satu hingga dua jam dari CBD,” jelas Halima.
Sesuai dengan penjelasannya, perpaduan antara lokasi yang berjarak jauh dan situasi pasar perumahan yang masih lemah menjadi tantangan guna memicu permintaan, meskipun pemerintah beserta sektor perbankan telah menyajikan opsi pembiayaan yang lebih menggiurkan.
Mencermati kondisi itu, Indo Premier Sekuritas mempertahankan rekomendasi neutral untuk sektor properti.
Prospek return on equity (ROE) yang masih tertekan dianggap menjadi latar belakang mengapa valuasi sektor saat ini tetap berada dalam posisi diskon.
Tingkat valuasi sektor properti saat ini berada sekitar dua standar deviasi di bawah rata-rata lima tahun, yang mengacu pada penjelasan Halima sudah mencerminkan prospek ROE yang tergolong lemah.
Di antara saham yang dianalisis, PWON tetap menjadi satu-satunya saham dengan rekomendasi buy sekalian top pick Indo Premier.
Posisi tersebut disokong oleh perolehan pendapatan berulang yang dianggap relatif kuat serta prospek ROE yang lebih stabil.
"Urutan pilihan saham Indo Premier adalah PWON > SMRA > CTRA > BSDE," tulis Halima dari Sumbernya.
Meski demikian, para investor tetap wajib mewaspadai beberapa potensi risiko, utamanya perubahan ketentuan serta pelemahan situasi makroekonomi yang berpotensi kembali menekan pasar properti.
Bagi Indo Premier Sekuritas, ajang pameran Danantara memberikan gambaran krusial bagi industri: saat biaya kredit sudah dibuat amat menarik namun transaksi masih jauh dari target, permasalahan pasar tempat tinggal sepertinya bukan melulu mengenai bunga KPR, melainkan juga daya beli, lokasi hunian, serta keyakinan konsumen guna mengambil komitmen keuangan jangka panjang.