JAKARTA - Fakta yang cukup menarik muncul dari Elon Musk terkait kepemilikan hunian.
Sosok triliuner ini memilih membeli hunian lewat kredit kepemilikan rumah atau mencicil, daripada membayar tunai.
Padahal, nilai kekayaan bos X dan Tesla tersebut pernah ditaksir sanggup membeli sebuah negara.
Pada Januari lalu, nilai kekayaan Musk menembus 779 miliar dollar AS.
Aset Musk ini tidak dalam wujud uang tunai, melainkan saham.
Bila dikonversi, aset Musk tersebut sanggup membeli negara Swiss yang mempunyai produk domestik bruto di kisaran kurang dari 900 miliar dollar AS.
Hal ini bukan membeli dalam makna harfiah, melainkan cuma pengibaratan seberapa kaya sosok Elon Musk.
Per Agustus kemarin, nilai aset Musk mencapai 856 miliar dollar AS.
Memakai aset sebesar ini, Musk sebetulnya tak membutuhkan sistem KPR guna memiliki hunian.
Uniknya, Musk ternyata bukan satu-satunya triliuner yang membeli tempat tinggal memakai sistem cicilan.
Bos Meta, Mark Zuckerberg yang nilai asetnya menyentuh 203,5 miliar dollar AS turut memilih sistem KPR guna membeli deretan tempat tinggal mewah.
Para pakar keuangan menyebut langkah tersebut sebagai taktik keuangan yang amat cerdas.
Untuk kalangan sangat kaya, mengambil cicilan tempat tinggal walau sanggup membayar tunai malah dapat menjadi keputusan finansial paling menguntungkan.
Elon Musk, figur paling kaya di dunia, tercatat mempunyai beberapa cicilan tempat tinggal memakai nominal sangat besar.
Salah satunya yakni pinjaman 61 juta dollar AS dari Morgan Stanley, guna membeli lima aset di California.
Nominal ini tampak besar, namun sebetulnya cuma sebagian kecil dari total aset Musk yang mencapai 703 miliar dollar AS.
Untuk masyarakat awam, cukup sulit memahami mengapa figur seperti Musk perlu meminjam puluhan juta dollar AS guna membeli tempat tinggal, padahal dirinya dapat membayar tunai secara mudah.
Namun ternyata jawabannya amat sederhana, bukan mengenai sanggup atau tidak, melainkan mengenai di mana lokasi terbaik menempatkan modal.
Satu alasan utama kalangan sangat kaya memilih cicilan tempat tinggal yakni lantaran sebagian besar aset mereka tidak dalam wujud uang tunai.
Kekayaan para triliuner, seperti Musk dan Zuckerberg umumnya terikat pada investasi, saham, serta obligasi.
Mereka tidak menyimpan banyak dana dalam wujud tunai.
"Orang dengan kekayaan sangat tinggi alias ultra-high-net-worth berpikir berbeda soal likuiditas dan utang," kata Miltiadis Kastanis, direktur eksekutif penjualan dari perusahaan properti Compass.
"Mereka lebih suka uangnya tetap bekerja untuk mereka dalam bentuk investasi, bisnis, atau bahkan koleksi seni, daripada terkunci semua di satu properti."
Logikanya begini, bila seseorang menginvestasikan dananya pada saham atau bisnis lalu menghasilkan keuntungan, katakanlah 10 persen per tahun, sedangkan bunga cicilan tempat tinggalnya cuma 5 persen, maka dirinya justru memperoleh keuntungan lewat langkah mengambil pinjaman.
"Jika mereka yakin investasi mereka akan menghasilkan keuntungan lebih besar daripada bunga yang dibayarkan untuk cicilan, lebih masuk akal membiayai properti dengan kredit," kata Kastanis dari Sumbernya.
Berdasarkan penuturan Kastanis, permasalahannya bukan terletak pada biaya pinjaman, melainkan pada tata cara mengoptimalkan alokasi modal mereka.
Mark Zuckerberg, CEO Meta sekaligus figur paling kaya nomor tujuh di dunia, juga menerapkan taktik serupa.
Pada 2012, Zuckerberg melakukan pembiayaan ulang untuk huniannya di Palo Alto memakai kredit 30 tahun dan bunga yang sangat rendah, cuma 1,05 persen.
Memakai bunga serendah itu, cicilan huniannya praktis hampir tanpa beban biaya.
Tentu saja, lebih masuk akal untuk tidak mengunci modal hampir 6 juta dollar AS di tempat tinggal, lalu menggunakannya untuk investasi lain yang berpotensi menghasilkan keuntungan jauh lebih besar.
Masa suku bunga ultra rendah pada era 2010-an memang menjadi periode emas bagi kalangan kaya untuk mengambil cicilan jangka panjang.
Banyak pembeli kaya yang berhasil mengamankan kredit memakai bunga jauh lebih rendah dibanding standar saat ini.
Selain manfaat investasi, terdapat keuntungan pajak yang turut sangat menggiurkan.
Bunga cicilan tempat tinggal di Amerika Serikat dapat menjadi pengurang beban pajak untuk pinjaman hingga 750.000 dollar AS, bagi mereka yang merinci laporan pajaknya.
Walau cicilan Zuckerberg jauh lebih besar dari ambat batas itu, dirinya tetap sanggup memotong sebagian bunga cicilannya dari penghasilan kena pajak, yang pada akhirnya menekan biaya pinjaman.
"Cicilan rumah juga memungkinkan optimisasi pajak di beberapa negara, karena pembayaran bunga bisa menjadi pengurang pajak," kata Islay Robinson, pendiri sekaligus CEO perusahaan pialang kredit Enness Global.
Sosok tersebut juga menerangkan bahwa dalam kondisi inflasi tinggi, nilai uang cenderung merosot seiring berjalannya waktu.
Oleh sebab itu, meminjam uang saat ini lalu membayarnya pada masa mendatang memakai uang yang nilainya sudah lebih rendah dapat menjadi opsi yang lebih menguntungkan.
Ada satu lagi taktik yang lebih jarang dibicarakan tetapi sangat menguntungkan bagi kalangan sangat kaya, yakni pinjaman berbasis investasi.
Konsepnya, kalangan kaya meminjam dana memakai cara menjadikan saham serta aset investasi mereka sebagai jaminan, tanpa harus melepas saham tersebut.
"Daripada menjual investasi Anda untuk mengumpulkan uang, meminjam dengan jaminan aset memungkinkan Anda tetap berinvestasi, menunda pajak, dan membebaskan uang untuk peluang lain," tulis bank JP Morgan dalam panduannya kepada nasabah kaya.
Mengapa skema ini menguntungkan?
Dalam regulasi pajak Amerika Serikat, dana pinjaman tidak dikategorikan sebagai pendapatan kena pajak.
Lewat cara itu, kalangan kaya sanggup membiayai gaya hidup mereka memakai pinjaman berjaminan aset milik pribadi, tanpa dikenai pajak penghasilan sama sekali.
Deretan analis menyebut praktik ini sebagai taktik "beli, pinjam, mati" alias buy, borrow, die.
Caranya, kumpulkan aset yang nilainya terus meningkat, pinjam memakai aset itu sebagai jaminan guna membiayai pengeluaran, lalu akhirnya wariskan aset tersebut kepada ahli waris.
Saat aset diwariskan, terjadi stepped-up basis, yang membuat sebagian besar pajak keuntungan modal yang sudah menumpuk selama bertahun-tahun praktis hilang.
Bagi pembeli tempat tinggal biasa, taktik para triliuner ini tentu tak dapat ditiru begitu saja.
Tidak semua orang mempunyai akses ke bunga 1,05 persen atau sanggup meminjam puluhan juta dollar AS memakai jaminan saham.
Namun prinsip dasarnya tetap dapat dipelajari.
"Pesan untuk pembeli biasa bukan untuk meniru pendekatan persis mereka, tapi untuk memahami prinsipnya," kata Harlow dari Sumbernya.
Berdasarkan pandangannya, langkah finansial paling cerdas terkadang bukan melunasi seluruh tanggungan, melainkan menjaga dana tetap fleksibel serta terus bekerja bagi pemiliknya.