JAKARTA - Fenomena pemilik rumah menawarkan pengalihan Kredit Pemilikan Rumah dengan harga amat murah, bahkan tanpa biaya, semakin mudah ditemukan di media sosial.
Kondisi ini hadir saat sebagian debitur memilih melepas rumah dan mengalihkan kewajiban angsurannya kepada pihak lain walau telah mengeluarkan dana cukup besar selama beberapa tahun.
Penasihat Riset Senior Knight Frank Indonesia Syarifah Syaukat menyampaikan fenomena tersebut berhubungan erat dengan kemampuan debitur dalam memenuhi angsuran setelah memasuki masa bunga mengambang.
Lanjutan kenaikan suku bunga dapat membuat angsuran yang sebelumnya masih terjangkau menjadi semakin berat.
"Fenomena take over KPR, atau berpindah bank, umumnya merujuk pada kesanggupan konsumen atau debitur dalam melunasi cicilan KPR yang telah disepakati di awal. Hal ini biasanya dilakukan oleh debitur KPR yang sudah memasuki masa periode cicilan bunga floating. Dengan kenaikan suku bunga yang tak menentu atau meningkat, maka cicilan pada masa floating semakin terasa lebih berat," kata Syarifah dari Sumbernya, Senin (31/6/26).
Pada kondisi seperti itu, pemindahan KPR ke bank lain menjadi salah satu opsi yang dapat dipertimbangkan debitur.
Skema tersebut memungkinkan debitur memperoleh periode bunga baru sehingga beban angsuran dapat berubah, walau keputusan untuk berpindah bank tetap memerlukan kalkulasi menyeluruh.
"Berpindah layanan KPR ke instansi bank lain akan menunda masa bunga floating yang kemungkinan akan mengalami penurunan ke depannya. Perhitungan perlu dilakukan secara detail untuk melihat keuntungan atau kerugian yang akan dialami nantinya, tidak hanya dilihat dari biaya take over saja," ujarnya.
Masalahnya, tidak seluruh debitur berada dalam kondisi finansial yang memungkinkan untuk mempertahankan rumah sampai masa kredit usai.
Saat pasar properti hunian berjalan stagnan, mencari pembeli baru juga tidak selalu mudah, terutama bagi segmen masyarakat menengah ke bawah.
Awal Desember 2017, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat mencatat pencapaian Program Satu Juta Rumah sebesar 765.120 unit rumah, didominasi oleh pembangunan rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah sebesar 70 persen, atau sejumlah 619.868 unit, sedangkan rumah non-MBR yang terbangun sebesar 30 persen, sejumlah 145.252 unit.
Program Satu Juta Rumah yang dicanangkan oleh Presiden Joko Widodo, sekitar 20 persen merupakan rumah yang dibangun oleh Kementerian PUPR berupa rusunawa, rumah khusus, rumah swadaya maupun bantuan stimulan prasarana dan utilitas, 30 persen lainnya dibangun oleh pengembang perumahan subsidi yang memperoleh fasilitas KPR FLPP, subsidi selisih bunga dan bantuan uang muka.
Selebihnya dipenuhi lewat pembangunan rumah non subsidi oleh pengembang.
Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Pemukiman Seluruh Indonesia Junaidi Abdillah mengungkapkan, rumah tapak masih digemari kelas menengah ke bawah.
Kontribusi serapan properti oleh masyarakat menengah ke bawah terhadap total penjualan properti mencapai 70%.
Serapan sebesar 200.000 unit ini, akan terus meningkat pada tahun 2018 menjadi 250.000 unit.
Syarifah menilai kondisi keuangan kelompok masyarakat tersebut ikut menjadi pertimbangan saat pemilik memutuskan memberikan potongan besar dalam proses pengalihan KPR.
Pada beberapa kasus, nominal yang diminta bahkan dapat lebih rendah ketimbang uang yang sudah dikeluarkan pemilik sebelumnya.
"Dengan kondisi pasar properti residensial yang sedang stagnan, kondisi keuangan atau perekonomian pada segmen masyarakat menengah ke bawah yang challenging, menjadi di antara alasan debitur menawarkan potongan atau bahkan sampai gratis untuk berpindah tangan KPR," katanya.
Besarnya margin dari pengalihan kredit juga sangat bergantung pada struktur bunga di bank lama dan bank baru.
Perbedaan tingkat suku bunga dapat menghasilkan selisih angsuran yang lumayan besar sepanjang sisa masa kredit, tetapi angka tersebut tidak dapat dihitung hanya dari angsuran bulanan.
"Misalnya saja, debitur melakukan take over KPR karena telah memasuki periode jenjang bunga floating hingga 13%. Pada bank yang baru, hasil cicilan KPR hanya dikenakan bunga berjenjang dengan start 5,75%. Selisih yang diperhitungkan dapat diukur dari sisa plafon dan tenor yang dibandingkan dengan kondisi bunga yang berbeda," tutur Syarifah.
Di sisi lain, calon debitur yang berminat mengambil rumah lewat skema pengalihan ini juga perlu waspada.
Pengeluaran yang muncul dalam proses pengalihan kredit dapat membuat kalkulasi keuntungan berubah, sehingga harga pengalihan yang terlihat murah belum tentu menjadi gambaran pengeluaran sebenarnya.
"Namun perlu cermat, bahwa perhitungan ini juga perlu melibatkan biaya lainnya seperti biaya penalty, asuransi jiwa, biaya appraisal, AJB, akad bank, dan sebagainya," pungkas Syarifah.